Dịch vụ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI GIAO DỊCH MUA BÁN THỰC HIỆN BẰNG GIẤY VIẾT TAY

Việc mua bán đất đai thông qua giấy tờ viết tay – tức là không có công chứng hoặc chứng thực hợp pháp – vẫn tồn tại phổ biến trong thực tế, đặc biệt tại các khu vực nông thôn hoặc những nơi việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ. Khi phát sinh tranh chấp, đặc biệt là trong trường hợp có nhiều người cùng cho rằng mình là chủ sở hữu hợp pháp của cùng một mảnh đất do cùng mua từ một người bán, thì việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết là một vấn đề pháp lý phức tạp và mang tính chất then chốt. Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản pháp luật liên quan, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất, cụ thể là có hay không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), hay còn gọi là sổ đỏ. Dưới đây là ba trường hợp điển hình:

Giao dịch giấy tay với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong tình huống mà mảnh đất tranh chấp đã được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, và một trong các bên tranh chấp nắm giữ giấy chứng nhận này, thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024, Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết vụ việc.
Ở đây, cá nhân sở hữu GCNQSDĐ sẽ được pháp luật mặc nhiên công nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, trừ khi có chứng cứ chứng minh giấy chứng nhận đó được cấp không đúng quy định.
Tuy nhiên, trong thực tế có nhiều trường hợp người có sổ đỏ đã thực hiện việc chuyển nhượng đất qua giấy tay cho một hoặc nhiều bên mà không đăng ký biến động, không sang tên trên sổ đỏ. Trong trường hợp này, để giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố như:

• Thời điểm phát sinh giao dịch;
• Việc thanh toán có thực hiện hay không;
• Bên nào đã thực tế sử dụng, quản lý đất;
• Sự thiện chí và hiểu biết pháp lý của các bên tham gia giao dịch.

Những yếu tố trên sẽ ảnh hưởng đến việc xác định quyền lợi hợp pháp của từng bên và đưa ra phán quyết phù hợp nhằm bảo vệ công bằng và tránh thiệt hại cho bên mua ngay tình.

Mua bán bằng giấy tay đối với thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp giao dịch mua bán đất diễn ra trên thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, thì cả người mua lẫn người bán không có căn cứ pháp lý rõ ràng để khẳng định quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất. Khi xảy ra tranh chấp, theo Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên liên quan được quyền lựa chọn một trong hai hướng giải quyết:

• Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh (tùy theo mức độ phức tạp và tình tiết của vụ việc);
• Khởi kiện vụ việc tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được căn cứ trên các yếu tố sau:

• Nguồn gốc sử dụng đất (có thừa kế, tặng cho, khai hoang... hay không);
• Thời gian và mức độ ổn định trong quá trình sử dụng;
• Chứng cứ chứng minh như biên lai đóng thuế, bản đồ, xác nhận của chính quyền địa phương...;
• Ý chí và hành vi của các bên liên quan trong giao dịch.

Giấy tay trong trường hợp này được coi là một chứng cứ có giá trị hỗ trợ, nhưng không phải là yếu tố quyết định tuyệt đối.

Bán cùng một phần đất bằng giấy tay cho nhiều người
Đây là trường hợp nghiêm trọng và tiềm ẩn nguy cơ phạm pháp hình sự. Khi một người cố tình bán cùng một diện tích đất, cùng một vị trí cho nhiều người khác nhau thông qua giấy tay (mà không đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc làm thủ tục pháp lý), thì có thể xác định hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

Khi phát hiện tình trạng này, người mua cần thực hiện ngay các bước sau:

1. Nộp đơn tố giác hành vi vi phạm đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an cấp huyện hoặc tỉnh, nơi xảy ra vụ việc;
2. Cung cấp đầy đủ giấy tờ, chứng cứ giao dịch như giấy viết tay, biên lai chuyển tiền, tin nhắn, ghi âm nếu có;
3. Phối hợp chặt chẽ với cơ quan điều tra để tiến hành xác minh và xử lý vụ việc.

Nếu cơ quan điều tra xác minh có đủ dấu hiệu phạm tội, vụ án sẽ được khởi tố. Bên cạnh hình phạt hình sự (tùy theo mức độ thiệt hại có thể bị phạt tù đến 20 năm), người bán còn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho các bên mua bị hại theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Tranh chấp đất đai phát sinh từ giao dịch giấy tay luôn tiềm ẩn rủi ro cao và kéo dài, do không được pháp luật công nhận chính thức ngay từ đầu. Vì vậy, khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản, người dân cần thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý như công chứng hợp đồng, đăng ký sang tên và cập nhật biến động đất đai. Trong mọi trường hợp tranh chấp, cần xác định rõ tình trạng pháp lý của đất, quyền lợi của các bên, và lựa chọn đúng cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và được giải quyết công bằng. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.