Dịch vụ KHI NÀO CÓ THỂ KHỞI KIỆN ĐỂ ĐÒI LẠI ĐẤT ĐÃ CHO MƯỢN BỊ MANG ĐI THẾ CHẤP NGÂN HÀNG?

Việc chủ đất cho người khác mượn quyền sử dụng đất rồi sau đó bên mượn mang đất đi thế chấp tại ngân hàng là tình huống phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều tranh chấp. Trong một số trường hợp, chủ đất có thể khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất nếu chứng minh được rằng việc thế chấp là không hợp pháp hoặc diễn ra không đúng ý chí của họ. Vậy cụ thể khi nào chủ đất có thể kiện, và căn cứ pháp lý là gì?

Điều kiện khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu giao dịch thế chấp
Để khởi kiện yêu cầu trả lại đất đã cho mượn mà hiện đang bị thế chấp tại ngân hàng, chủ đất cần chứng minh một trong những yếu tố sau:

• Bị lừa dối hoặc không được biết về việc đất đã bị mang đi thế chấp: Tức là việc cho mượn đất không bao hàm ý định cho phép dùng để bảo đảm vay vốn.
• Giao dịch thế chấp vi phạm quy định pháp luật, chẳng hạn như:

• Không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định;
• Không thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền;
• Người thực hiện việc thế chấp không có quyền định đoạt tài sản;
• Giao dịch được thiết lập nhằm che giấu mục đích khác hoặc có dấu hiệu giả tạo, gian dối.

​

Trong những tình huống này, chủ đất có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu:

• Tuyên bố giao dịch thế chấp là vô hiệu;
• Hủy bỏ việc đăng ký giao dịch bảo đảm;
• Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sở hữu hợp pháp;
• Trả lại diện tích đất đã bị bàn giao nếu đã có việc chiếm hữu thực tế.

Lưu ý: Trong trường hợp giao dịch thế chấp đã được thực hiện đúng theo trình tự pháp luật, có công chứng, đăng ký đầy đủ và không có dấu hiệu gian dối, thì việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu thường không được chấp nhận. Lúc này, việc khởi kiện người mượn đất để yêu cầu bồi thường thiệt hại là phương án khả thi hơn.

Trường hợp không lấy lại được đất – có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại không?
Nếu người chủ đất không thể giành lại quyền sử dụng đất do giao dịch thế chấp đã có hiệu lực và ngân hàng đã xử lý tài sản, thì vẫn còn một hướng đi pháp lý khác: Khởi kiện người mượn đất để yêu cầu bồi thường.
Theo quy định tại Điều 584 và 585 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân hoặc tổ chức gây thiệt hại do hành vi trái pháp luật phải có nghĩa vụ bồi thường. Chủ đất có thể căn cứ vào:

• Hành vi trái pháp luật của người mượn (ví dụ: lợi dụng lòng tin, gian dối);
• Thiệt hại thực tế xảy ra, bao gồm mất quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất;
• Mối quan hệ nhân quả rõ ràng giữa hành vi của người mượn và thiệt hại.

Các loại thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường gồm:

• Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm khởi kiện;
• Chi phí cải tạo, xây dựng, đầu tư trên đất nếu có;
• Thiệt hại tinh thần do mất tài sản hoặc chịu ảnh hưởng đến đời sống;
• Các khoản chi hợp lý để khắc phục, hạn chế thiệt hại hoặc theo đuổi vụ kiện.

Nếu hành vi của người mượn đất có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, chủ đất có thể gửi đơn tố giác đến cơ quan công an để được xử lý theo quy định pháp luật hình sự.

Những rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi cho mượn đất để vay ngân hàng
Việc cho người khác mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất để họ thế chấp vay vốn là hành động chứa đựng nhiều nguy cơ. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, người cho mượn có thể mất luôn tài sản và lâm vào tranh chấp pháp lý kéo dài. Một số rủi ro chủ yếu gồm:

• Nguy cơ mất đất vĩnh viễn: Nếu người vay không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo. Trong trường hợp đó, quyền sử dụng đất có thể bị bán đấu giá, và chủ đất khó có cơ hội lấy lại.
• Trở thành người chịu trách nhiệm tài chính thay: Khi đã ký hợp đồng thế chấp với tư cách người bảo lãnh, chủ đất có thể bị ngân hàng yêu cầu thanh toán khoản nợ nếu người vay không hoàn thành nghĩa vụ.
• Tranh chấp kéo dài, tốn kém: Các vụ kiện đòi lại đất thường mất nhiều thời gian, chi phí luật sư, án phí và công sức theo đuổi vụ việc.
• Không thể thu hồi thiệt hại: Trong trường hợp người mượn không có khả năng tài chính, việc thi hành án để thu hồi khoản bồi thường thường rất khó khăn.

Cách phòng tránh rủi ro khi cho mượn đất
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người sử dụng đất cần lưu ý một số nguyên tắc sau:

• Tuyệt đối không cho mượn giấy tờ nhà đất hoặc giao quyền sử dụng đất nếu không hiểu rõ mục đích sử dụng của bên mượn;
• Tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan hoặc nhờ luật sư tư vấn trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào về đất đai;
• Kiểm tra kỹ nội dung trong các hợp đồng, giấy tờ trước khi đặt bút ký để tránh phát sinh tranh chấp không đáng có.

Việc khởi kiện để đòi lại đất đã cho mượn rồi bị đem đi thế chấp tại ngân hàng phụ thuộc vào việc giao dịch đó có hợp pháp hay không, và chủ đất có bị lừa dối hay không biết gì về việc thế chấp hay không. Trường hợp không thể lấy lại đất, người chủ vẫn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người mượn đất. Tuy nhiên, đây là quá trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và có hiểu biết pháp luật. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.