Thẩm Định Giá Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá: Khái niệm, nội dung và nguồn thông tin theo...

1. Khái niệm phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá


Theo khoản 4 Điều 3 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin (ban hành kèm Thông tư 31/2024/TT-BTC), phân tích thông tin được hiểu là quá trình tổng hợp, đánh giá và xem xét toàn diện các dữ liệu đã được thu thập phục vụ hoạt động thẩm định giá. Từ đó, thẩm định viên xác định mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này đến giá trị cuối cùng của tài sản.

Nói cách khác, đây là bước xử lý thông tin quan trọng, giúp làm rõ đặc điểm, tính pháp lý, thị trường và khả năng khai thác của tài sản, tạo cơ sở khoa học để đưa ra kết luận về giá trị thẩm định.

2. Các nhóm nội dung cần phân tích khi thẩm định giá tài sản


Điều 8 của Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam nêu rõ: việc phân tích thông tin phải được phản ánh trong báo cáo thẩm định giá và có thể kèm theo các giả định hoặc giả định đặc biệt. Nội dung phân tích tập trung vào các nhóm chính sau:

• Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá: Bao gồm thông tin về tổ chức/cá nhân đề nghị thẩm định giá, mục đích thẩm định, thời điểm thực hiện, căn cứ pháp lý và cơ sở giá trị áp dụng.
• Đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản: Làm rõ tình trạng pháp lý (quyền sở hữu, quyền sử dụng, hạn chế liên quan), tình trạng kỹ thuật và các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến tài sản.
• Thông tin thị trường: Phân tích điều kiện cung – cầu, biến động giá cả, mức độ cạnh tranh và các yếu tố kinh tế – xã hội tác động đến tài sản.
• Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (HBU – Highest and Best Use): Áp dụng riêng cho bất động sản. Đây là việc xem xét phương án sử dụng tài sản sao cho phù hợp quy định pháp luật, khả thi về kỹ thuật và mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu. Có thể tiếp tục khai thác theo mục đích hiện tại hoặc thay đổi mục đích sử dụng nếu đem lại giá trị cao hơn.
• Các yếu tố liên quan khác: Những thông tin bổ sung có ảnh hưởng đến kết quả định giá mà chưa thuộc các nhóm nêu trên.

3. Nguồn thông tin để phân tích tài sản thẩm định giá


Theo Điều 5 của Chuẩn mực, các thông tin phục vụ quá trình phân tích có thể thu thập từ nhiều kênh, cụ thể:

1. Nguồn từ bên yêu cầu thẩm định giá: Bao gồm hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền khai thác…), hồ sơ kinh tế – kỹ thuật (tình trạng sử dụng, bảo trì, cải tạo, nâng cấp…) và các dữ liệu liên quan khác. Bên yêu cầu thẩm định chịu trách nhiệm về tính xác thực của thông tin cung cấp.
2. Kết quả khảo sát hiện trạng: Quan sát trực tiếp tài sản nhằm xác định tình trạng thực tế.
3. Ý kiến từ chuyên gia hoặc tổ chức có chuyên môn: Như đơn vị giám định, thiết kế, xây dựng, kỹ thuật… có am hiểu sâu về loại tài sản cần định giá.
4. Khảo sát thị trường: Thu thập dữ liệu giao dịch, giá cả, xu hướng từ thị trường liên quan đến loại tài sản tương tự.
5. Nguồn dữ liệu chính thức: Từ cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, thông tin do các cơ quan quản lý nhà nước cung cấp.
6. Các nguồn khác (nếu có): Ví dụ từ báo cáo nghiên cứu, ấn phẩm chuyên ngành, cơ sở dữ liệu thương mại.

Lưu ý: Tất cả nguồn thông tin sử dụng phải được ghi nhận rõ trong hồ sơ thẩm định, kèm theo lý do lựa chọn và đánh giá mức độ phù hợp với yêu cầu thẩm định giá.

✅ Như vậy, quá trình phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá không chỉ dừng ở việc thu thập dữ liệu, mà còn là quá trình xử lý, đánh giá, đối chiếu từ nhiều nguồn. Đây là bước trung tâm, đảm bảo kết quả thẩm định giá khách quan, chính xác và phù hợp với quy định pháp luật.



❓ Câu hỏi thường gặp (FAQ) về phân tích thông tin tài sản thẩm định giá


1. Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá là gì?
Phân tích thông tin là bước xử lý, đánh giá toàn diện các dữ liệu đã thu thập được về tài sản, thị trường và yếu tố pháp lý, nhằm xác định giá trị tài sản một cách khách quan và chính xác.

2. Nội dung phân tích trong thẩm định giá bao gồm những gì?
Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam, nội dung phân tích gồm: thông tin về yêu cầu thẩm định, đặc điểm pháp lý – kỹ thuật – kinh tế của tài sản, thông tin thị trường, khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (HBU), cùng các yếu tố liên quan khác.

3. Nguồn thông tin nào được sử dụng để phân tích tài sản?
Thông tin có thể được lấy từ: hồ sơ do bên yêu cầu thẩm định cung cấp, khảo sát thực tế tài sản, dữ liệu thị trường, ý kiến chuyên gia, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá và các tài liệu tham khảo khác.

4. Vì sao phân tích thông tin lại quan trọng trong thẩm định giá?
Phân tích thông tin giúp thẩm định viên đánh giá khách quan, tránh sai lệch và đảm bảo kết quả thẩm định giá phản ánh đúng giá trị thực của tài sản cũng như phù hợp với quy định pháp luật.

5. Phân tích thông tin có áp dụng cho tất cả loại tài sản không?
Có. Tuy nhiên, với bất động sản, ngoài các yếu tố chung, còn phải phân tích thêm phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (HBU) để đưa ra mức giá phù hợp nhất.


Rate this post

The post Phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá: Khái niệm, nội dung và nguồn thông tin theo quy định pháp luật first appeared on Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Continue reading...