Thẩm Định Giá Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất: Gỡ khó xác định giá trị nộp ngân sách

(BĐT) – Nghị định 115/2024/NĐ-CP (NĐ 115) đã đổi mới tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất theo hướng áp dụng “tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu” thay cho “giá sàn nộp ngân sách nhà nước”, cùng với phương pháp xác định thuận lợi, dễ thực hiện hơn. Đây là tiêu chí quan trọng tại hồ sơ mời thầu (HSMT), góp phần tăng cạnh tranh trong đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất, sàng lọc nhà đầu tư có năng lực, tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai…

Quy định về tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu góp phần sàng lọc, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, giúp Nhà nước khai thác hiệu quả địa tô chênh lệch từ thực hiện dự án sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên

Việc xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước (NSNN) trước đây quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) gọi là “giá sàn nộp NSNN” (giá trị “m3”). Giá trị m3 được xác định tại HSMT là cơ sở để nhà đầu tư chào giá trị nộp NSNN (M3) tại hồ sơ dự thầu (HSDT).

Thực hiện theo NĐ 25, M3 được nhiều địa phương đánh giá là một khoản thu bổ sung cho NSNN bên cạnh tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện quy định này, một số địa phương gặp khó khăn trong xác định m3 do: không có quỹ đất tham chiếu vì chưa có kết quả đấu giá hoặc có quá nhiều quỹ đất tham chiếu dẫn đến khó khăn trong khâu tổng hợp; khó xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến; khó phối hợp giữa các cơ quan tại địa phương trong công tác thẩm định giá trị này. Theo NĐ 25, m3 được xác định theo công thức: m3 = S x ΔG x k. Trong đó, S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án. Trường hợp tại địa phương thực hiện dự án không có các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất thì tham chiếu cơ sở dữ liệu về đất đai của các địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội tương tự; k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Để khắc phục bất cập này, Điều 48, NĐ 115 đã đổi mới tiêu chuẩn đánh giá về hiệu quả sử dụng đất theo hướng áp dụng “tỷ lệ nộp NSNN tối thiểu” (m) thay cho “m3”. Theo đó, tỷ lệ nộp NSNN là tỷ lệ tăng bình quân tối thiểu sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, thửa đất tham chiếu theo quy định. Khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu là tất cả khu đất, quỹ đất, thửa đất đã đấu giá để thực hiện dự án có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng về địa điểm… Trường hợp không có khu đất, quỹ đất, thửa đất đã đấu giá để tham chiếu thì sử dụng tỷ lệ tăng bình quân của giá trị nộp NSNN của tất cả dự án đầu tư có sử dụng đất đã có kết quả đấu thầu trên địa bàn hành chính cấp tỉnh trong thời gian 5 năm liền kề gần nhất trước ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản phê duyệt thông tin dự án của dự án đưa ra đấu thầu. Trường hợp không xác định được khu đất, quỹ đất tham chiếu theo cả 2 quy định trên thì HSMT không quy định tỷ lệ này, nhà đầu tư tự đề xuất tỷ lệ nộp NSNN trong HSDT (M).


Quy định về tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu tại dự án sử dụng đất được kỳ vọng sẽ đem lại nguồn thu đáng kể cho các địa phương. Ảnh: Nhã Chi

Giá trị nộp NSNN được xác định căn cứ tỷ lệ M do nhà đầu tư đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu phải nộp theo quy định về đất đai.

NĐ 115 cũng quy định Chủ tịch UBND cấp tỉnh giao cơ quan, đơn vị chuyên môn về đất đai chủ trì, phối hợp với bên mời thầu thống kê khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu quy định làm cơ sở xác định m trong HSMT.


Trao đổi với Báo Đấu thầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, quy định về tỷ lệ nộp NSNN tối thiểu là đổi mới rất quan trọng của NĐ 115, với công thức đơn giản, dễ thực hiện. Thông qua cạnh tranh, tỷ lệ này sẽ góp phần sàng lọc, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, giúp Nhà nước khai thác hiệu quả địa tô chênh lệch từ thực hiện dự án.

Ông Hoàng Văn Quyết, Trưởng Phòng Đấu thầu, Thẩm định và Giám sát đầu tư thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư Bắc Giang cho rằng, công thức tính mới và cách xác định khu đất, quỹ đất tham chiếu, trong đó chỉ tham chiếu kết quả đấu giá của các khu đất, quỹ đất, thửa đất thực hiện dự án, không sử dụng kết quả đấu giá đất riêng lẻ như trước đây, giúp vừa dễ tính toán hơn, vừa phù hợp hơn với đấu thầu dự án. Bên cạnh đó, quy định mới cũng rõ ràng về trách nhiệm của đơn vị thực hiện nhiệm vụ thống kê khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu quy định làm cơ sở xác định m.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cách xác định tỷ lệ m tại NĐ 115 thay cho giá trị m3 đã tháo gỡ các khó khăn được các địa phương phản ánh. Phương pháp tính đã phản ánh đúng tình hình phát triển của thị trường bất động sản tại từng địa phương, bảo đảm tăng thu NSNN và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm tính cạnh tranh trong đấu thầu. Quy định mới về xác định tỷ lệ m được kỳ vọng sẽ cải thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch và hấp dẫn, đem lại nguồn thu đáng kể cho các địa phương.



Rate this post

Bài viết Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất: Gỡ khó xác định giá trị nộp ngân sách đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Continue reading...